这两年我们不时会看到说商业地产过剩、招商难、租金低等之类的消息。而无论是各大专业机构发布的数据，还是我们走在路上，尤其是走在城市新区时，看到马路两则大量商铺空置，宛如鬼城，这些都毫无争议的印证了这一点。

  但投资大神巴菲特老爷子也曾说过“别人恐惧时，要贪婪”这样的投资格言。那么我们又该怎么样看待当下的社区商铺过剩这一现状呢。

  社区商铺还值不值得买？或者说哪一类的社区商铺值得买？可以说这是一个很宏大的命题，也是一个仁者见仁智者见智的命题。很显然，简单的说YES或NO，都会有失偏颇。投资者与其想法设法给自己一个值或不值的答案，倒不如面对投资物业时，在以下几点做到心中有数。

  小编认识些做地产的朋友，他们作为行业人士，也都社区商铺体量是过剩的，尤其是新城区的社区商铺。

  过剩就意味着社区商铺的成熟周期被大大拉长，有些城市已经交房了五六年的社区，仍有大面积的商铺空置，也就足以说明这点；还有一现实情况是，当下商铺的初始回报率率很低，仅有2%-3%左右。也就是说，购房者想抱着投资住宅的思路，持有个五六年变现赚差价的套路，在现在社区商铺的投资上是完全行不通的，即使卖也是有价无市。

  那么是不是就不值得投资了，显然不是。据小编那些朋友的测算，如果把投资回报期拉长，拉长至10年或者15年去看，那么社区商铺的仍是不错的投资选择。因为现在看，再偏、入住率再低的小区，10-15年后，也是一个十分成熟的居住小区。

  所以，投资商铺时，购房者必须要有着更长远的眼光和更宽裕的资金规划，要确保未来几年内，不因为买铺资金的占用，导致自己别的方面的支出捉襟见肘。

  生意不好做的时候，就是卖家嗓门最大的时候；商铺不好卖的时候，就是开发商各种概念包装大行其道的时候。这几年，定位于主题特色商业、统一招商运营的社区商业是漫天飞。

  不过投资者只需稍作分析就会发现这里面的逻辑漏洞。首先，社区商业的属性与主题特色商业本身就不搭调，落地的困难很大，现实中有太多失败的案例；其次，统一招商运营和散售商铺也是一对无法调和的矛盾。开始打着统一招商运营的旗号，最后却无力经营，导致购房者集体闹事的案例也是不胜枚举。

  说白了，一边说要出售给你，一边说要打造主题商业街、统一招商运营，就是纯粹的耍流氓。

  任何时候都是“买的没有卖的精”，抱着贪便宜的心态去投资商铺，能确定，你最后一定会是那个冤大头。

  “带租约销售”、“售后返租”、“租金抵月供”等等，这些销售政策的创新是开发商为打消购房者的担忧（担心商铺租不出去和租不起价），而专门设计的。那些所谓返的租金，其实开发商在定价时，都早已经加到房价里面了的。对投入资产的人来说，成为“冤大头”不说，还丧失了未来几年的出租权和经营权，真可谓是“偷鸡不成蚀把米”。所以，投入资金的人在购买商铺时，面对此类“诱人”的销售政策，一定要淡定。

  居民财富和生活水平的提高会直接反应在社区商铺的房租上，货币超发、通胀又会直接体现在资产价格上。所以，站在一个长周期里，社区商铺是一个很好的能分享社会增量财富的被动型投资工具。

  那么对于投资者来说，在有一个谨慎资金安排计划和能轻松识破开发商计量后，那么接下来，要做的就是如何挑选出好的商铺。而在小编看来，诀窍就在投资的人对一些细节的把握上。

  无论开发商在当初吹嘘的有多好，商铺一旦被购买后，真正决定商铺租金水平和未来增长空间的，恰是那些买铺时不被注意的细节。正是这一些细节决定了你买的商铺是不是一个让众多商家争相租赁的“好商铺”。

  小编有一位做地产评估的朋友，经常听他聊些工作见闻，久了，对商铺的价值要点也就略知一二了。比如他经常会遇到一些社区商铺，因细节缺陷，要么处于长期空置、要么在频繁的更换商家，这类商铺其实是很难估出高价格的。有一次，其评估某知名开发商项目的社区商铺，商铺已经交房了五六年，结果按照当时情况评估的价格还没有当初的售价高。

  可见，细节性要素对商铺收益及增值空间的重要性。这一些细节具体有体现在以下几个方面：

  购房者买铺时，一般会听到置业顾问讲，小区有几个入口，商铺正好在出入口附近之类的话。但现实呢，却是另一幅场景，相比大家也有这种感触，那就是居住的小区的一些次入口，要么常年处于封闭状态、要么人烟罕至，那里的商铺也是要么长期空置、要么频繁更换商家，即使出租租金也很低。

  所以，投资者买铺时，绝对不能听置业顾问的一面之词，一定要现场走一下，结合公交站、地铁站、小区主入口的位置，模拟下未来的出行动线。看看商铺是否在居民出现的主动线、弄清商铺门前道路类型，是人行干道，还是快车道。

  有些商铺在销售时包装的极有迷惑性，宽广的大马路、宽阔的外摆区，进而给人一种车水马龙、人潮涌动的错觉。但现实中也是另一番景象，车流很大却基本不停车，因为道路是快车道。而又因是快车道或支路，居民很少从此处出行。所以，这一区域的商铺也基本成了摆设。因此，面对这类商铺投资者一定要擦亮眼睛。

  长条绿化带、护栏使得马路上行人无法直接进店，门前更是没法停车。这就导致了什么呢，不管做什么生意，都会失去很多客户。陡坡对更是限制了商铺的使用功能。因此，面对带有这三样东西的商铺，投资者最好躲得远远的。

  这些隐形配套包含了化粪池和隔油池（容量大小）、电量负荷及天然气（通不通、接口位置）、烟道(有没有、是不是合理)等。

  现在很多项目的商铺，开发商出于成本的考虑，对这些配套做了，比如几个商铺共用一个烟道、降低化粪池和隔油池的容量等，而这些动作无疑降低了商铺的使用价值。而投资的人对这些一般很少关注，到出租或自己做生意的时候，才追悔莫及。

  现在随着家庭轿车的普及，汽配、汽修、汽车美容等业态在社区商业占的比例慢慢的升高。然而现在很多新开发的项目，很多门面的尺寸是达不到这类业态的要求的；而出于商铺外立面美观度的考虑，一些开发商的物业则禁止商家对商铺门口的改造。

  小编一个做招商的朋友，就遇到这类情况。很多看了商铺后很有意向，也出得起租金的汽服类商家，就是因为在门面改造上谈不拢，最后不了了之。而对于投资者来说，一旦摊上这类商铺，就只能低头认倒霉。

  开发商出于利益需求，往往会把商业指标用满，而为便于销售往往设计成开放式内街商业。从开发商的角度是再好不过，三面商铺临街，售价一下子就上来了。但实际运营情况如何呢？小编之前因工作关系，走访过一些此类型的社区商业，内街商业的经营真是惨不忍睹，大量门面长期空置。

  如北京某知名小区，采用的就是这种内街式社区商业，现在除了临马路一侧的商铺是大部分出租外，内街的商业95%以上都是空置；李嘉诚的和黄地产在西南某城市开发的一个项目，还是滨江小区，采用也是对称式商业布局，结果呢，内街的商业也是大面积空置。